未來10年，房子到底還值不值錢？

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根據(jù)2020年央行調(diào)查組公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，我們國家城鎮(zhèn)居民家庭總資產(chǎn)均值為317.9萬元，其中房子的占比超過70%，房產(chǎn)一度成為家庭支出的頭號分子。

那么，未來10年，房子到底還值不值錢？是由以下這三個因素決定的。

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首先是金融，但影響是短期的

先說下目前的社會背景。目前我們正處于一個飛速發(fā)展的時代，社會是否會迎來大變化，比如科技大爆炸，AI，大數(shù)據(jù)，物聯(lián)網(wǎng)，量子科技；又比如國際局勢是否會進(jìn)一步的民粹，全球經(jīng)濟(jì)會否再次爆發(fā)更嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)等……暫時無法得知，但我們能通過過往經(jīng)驗，十分?jǐn)喽?，我們國家未來十年定是秩序井然?br>
在這樣的背景下，我們假設(shè)國家年化3%-5%的利率正常滾動，那么未來10年，100萬的現(xiàn)金將滾為134.39萬-162.88萬；假設(shè)房屋價值將沿著社會的總M2運(yùn)行，M2的增速為8%-12%，那么未來10年，100萬的房子將價值為215.89萬- 310.58萬?？偨Y(jié)而言，10年之后，100萬的房子的價值是高于100萬現(xiàn)金的。

但商人李嘉誠表示，全球經(jīng)濟(jì)不樂觀，中國經(jīng)濟(jì)也是放緩的節(jié)奏，他已然退出房地產(chǎn)行業(yè)，原因就是不看好。李嘉誠不看好房地產(chǎn)是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿σ呀?jīng)被嚴(yán)重透支，不僅房價已經(jīng)被透支，就是住房需求也一樣被透支。但對于未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊欢€熱點城市，房價的走勢還是可以的。

2

其次是土地的稀缺程度

如果一個城市有很強(qiáng)的競爭力，未來有持續(xù)的人才涌入，土地必然是稀缺資源，那么房價仍是會穩(wěn)步增長的。雖然“房住不炒”得到社會廣大的認(rèn)同，但隨著人們生活水平的不斷提高，人們對于住房品質(zhì)的要求也會越來越高。孫宏斌在一次年終業(yè)績發(fā)布會上接受記者采訪時表示，他依然看好未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，房價會在區(qū)域和住宅品質(zhì)之間慢慢出現(xiàn)分化，他會著力布局一二線城市的中高端住宅。

有一個現(xiàn)象，比如區(qū)域緊挨著的兩個樓盤，可能是同樣的房子，但是單價就差很多，并且單價高的樓盤更好賣一些，這并不是“人傻錢多”，而是人們對于居住品質(zhì)有了更高要求的體現(xiàn)。

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影響房價的最后一個因素是人口

馬云曾經(jīng)說過，未來房子將是白菜價，此話一出，立即登上熱門。隨著中國老齡化，在未來，中國每一對年輕人將負(fù)擔(dān)5套房。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到2030年，我國老齡人口將達(dá)到3億，到那時，年輕人買房將不是剛需，上一輩傳下來的房子可能就有多套。到那時，我們國家老年人的增多，年輕人相對減少，所以對住房的需求會越來越少。特別是現(xiàn)在住房已經(jīng)過剩，未來住房過剩的問題將越來越嚴(yán)重，在這種大環(huán)境下，房價根本就漲不上去了。

“房住不炒”已經(jīng)達(dá)成社會共識，房價已經(jīng)失去繼續(xù)大漲的動力，對于大部分城市來說，未來房價走勢還是以穩(wěn)定為主。但有人口流失的三四線城市，房價可能會迎來一定的降幅；一二線熱點翻倍依然存在；但是同樣存在，其實就算房價翻倍，算上通脹，再扣除資金成本、房貸利息、物業(yè)費(fèi)和房產(chǎn)稅等持有房產(chǎn)的成本之后，基本上也不掙錢了。

10年后，房子值不值錢？如果是投資，區(qū)域地段的選擇十分重要，比如市中心的高品質(zhì)房子依然會是熱點，但仍然是那句話，投資需謹(jǐn)慎。如果是剛需，那么結(jié)合自身情況，做好合理選擇就行。

房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中都起到了至關(guān)重要的作用，每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動的消費(fèi)投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)大蕭條則多與房地產(chǎn)泡沫破裂有關(guān)，隨著樓市進(jìn)入“存量時代”，為了房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，所以我國正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)的長效機(jī)制。

總結(jié)而言，我國的房價不可能再出現(xiàn)過去十多年的走勢，將持續(xù)保持穩(wěn)定，并有可能進(jìn)入下跌趨勢。隨著我國進(jìn)入老齡化社會，未來，年輕人購房將不是剛需。房子將恢復(fù)住宅性質(zhì)，房住不炒的目標(biāo)必然實現(xiàn)。

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作者：胡華成

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