2019房價指南（深刻）

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作者：盧克文



○壹

2007年，美國次貸危機爆發(fā)，美國金融市場遭到重大打擊。

為了增加市場信心，給予更多市場流動性，時任美聯(lián)儲主席伯南克教授站了出來。

他說：我們要執(zhí)行量（lan）化(fa)寬(mei)松(yuan)政策。

他是當時世界金融界的頭號大佬，剛上任時還不知道自己美聯(lián)儲主席職位的威力，參加一次華盛頓酒會時，CNBC頭牌主持人瑪利亞坐在他旁邊，隨口問了他一句貨幣政策，他不經意地回答說自己的鷹派言論是嚇唬市場用的，馬利亞轉口告訴了別人，第二天市場就一片混亂，伯克南吃了一驚，從那以后，開始謹言慎行。

但這次，他說要執(zhí)行量化寬松時，堅定而絕決。

他站了起來，環(huán)顧世界各國的央行們，像《黑金》里梁家輝一樣說話：

我話講完，誰贊成？誰反對？

世界鴉雀無聲，沒有人說話。

至少，中國沒有反對。

○貳

最近看到一篇關于回憶中國40年偉大歷程的文章，那里面說，2008年后，中國人變得浮躁，開始炒房……

我是個理性的人，不太喜歡別人用這么感性的詞匯去描繪社會大變革，其實我很想告訴那位作者，當時的中國，沒得選擇。

人民幣是和美元掛鉤的。

當美元泛濫出泡沫時，人民幣只有默默地接受。

美國降息，我們就降息，美國量化寬松，我們就只能量化寬松。

中國人用實際行動替美國撐住了次貸危機，而大量的泡沫泛濫，會造成物價飆升，或者房價飛漲。

2019年1月，中國市面上的雞蛋還是維持在0.8元一個，土雞蛋一元一個，物價略有上漲，但沒有飆升。

因為有一個行業(yè)，承接了所有的泡沫。

這個行業(yè)，就是房地產。

房子一直是中國人的主要財富

○叁

房地產是中國金融風險的蓄水池。

大家DISS房地產的時候，總喜歡說，北上廣深的房產就可以買下美國了。還喜歡說，這跟當年日本東京買下美國多么相像。

大房地產商那么賺錢，改革開放100人評選，一個房地產商都沒有。

但大家不知道，房地產的禍根，是從那年被迫承接美國次貸危機種下來的。

中國獨特的地方政府的收入中，賣地所占的收入占50%以上，中國GDP算法里，土地出入金也是算進去的，再加上三四線城市棚改貨幣化的刻意推動，以至于這個泡沫越演越大，根本沒有人敢戳破。

所以你們會看到很奇特的一幕，每當有房地產商想特價賣房回籠資金時，當地政府就會跟地產商約談，要求把房產升回去。

這真是中國獨有的奇特現象了。

我說這么多，是想告訴你們，無論多么嚴峻的情況，房地產價格下探也是有底限的。

○肆

中國人熱愛討論房價，是因為我們的尊嚴已經被房價綁定了。

現在，尊嚴露出了曙光。

和2007年后美聯(lián)儲量化寬松相反，現在是不停地加息，收縮市場流動性。

2017年開始，美聯(lián)儲終于說不印錢了，還提高了銀行利息，美元升值，市面上流動性大減。

中國金融幾乎是跟美國同步，我們的棚改貨幣化立即停止，也收緊了對房地產公司的貸款申請。

所以2019年的房價，終于露出了曙光。

我覺得，大家高興得太早了。

○伍

我將2019年全國的房地產市場的變化，設定了一個上限，一個下限，無論怎么變，都不會突破這個范圍。

上限是：中國的房價，除了極個別特殊的區(qū)域會微漲，全國基本盤是房價凍結，或者各城市根據自身情況微跌，小跌。就是房價整體不會漲了。還會下跌一些。

下限是：不要希望房價回到2015年暴漲前的價格，這是不可能的。因為貨幣棚改化而推動房價的三四線城市跌幅最高，但估計也就最多跌30%（當初上漲都是幾倍幾倍的漲）。

○陸

我們先說上限。

一線城市的數據最有說服力，中國所有的年輕人都渴望在一線城市生活，這里的教育，醫(yī)療，娛樂，創(chuàng)業(yè)環(huán)境，硬件設施，以及高質量的同年齡異性大量聚集，年輕人只愛花花世界。

能在北京生活，誰愿意留在鐵嶺呢？

但一線城市的房價，終于在2018年10月開始下降了。

10月，深圳環(huán)比跌了0.83%，北京環(huán)比跌了1.99%，廣州跌了1.9%，上海跌了2.71%

11月，深圳環(huán)比跌了1.39%，北京環(huán)比跌了1.64%，廣州跌了1.51%，上海跌了1.43%

我朋友說，他盯了很久的深圳福田的大康福盈門，已經從10萬多一平，跌到了9萬多一平。

我一直不知道，自己的朋友里埋伏著這么多土豪------真是想不明白，他們?yōu)槭裁匆粋€年收入34000元的人做朋友？

就在大家要為房價開始下跌舉杯歡慶時，我實在忍不住想扔點數據過來，給你們潑盤冷水：2015年10月，深圳一個月房價上漲了33.2%。

這種跌法，跌三年都別想跌回過去一個月的漲速。

連一線城市都跌，三四線城市還扛得住嗎？

所以山東荷澤，湖南衡陽首先受不了了，開始出來作妖。山東荷澤現在整體房價還算趨穩(wěn)，湖南衡陽碧桂園就按捺不住，從去年的8000元一平直線下跌。

衡陽碧桂園房價一路下跌

說明在一線城市都抗壓不住的情況下，棚改貨幣化結束后，年輕人口大量外流的三四城市房價下降是不可阻止的歷史趨勢。

而幾時崩，何時崩，只是時間問題，是小開發(fā)商手頭資金幾時耗盡的問題，是大開發(fā)商決定幾時放棄哪座小城市快速收回現金流的問題，是銀行收緊貸款后，實力孱弱的開發(fā)商，誰先倒閉的問題。

在上限里，全國也有不跌的城市。

比如武漢，比如東莞。

當深圳的朋友告訴我他們那房價都開始下跌的時候，當初因為留戀本地各大酒店桑拿技師而留在東莞的我，是一臉懵逼的。

東莞的房價紋絲不動，松山湖還悄悄上漲了一點。

像武漢這樣處于國家重點發(fā)展的長江經濟帶領頭羊，做為和杭州，重慶下幾個一線城市重點培養(yǎng)的對象，還有東莞這樣吸食深圳部分產業(yè)鏈，夾在深廣中間地帶，而房價只有2萬一平的城市，房價是很難跌的。

所以你看，也不是所有城市都會跌，有巨大發(fā)展?jié)摿?，市場價值并沒有被泡沫化的城市，2019年不僅不會跌，可能還會逆風上漲一點點。

現在說說下限。

先說一線城市的下限。

2018年中國大陸有四座城市進入世界一線城市，其中北京和上海屬于A+級別，廣州屬于A，深圳屬于A-（國外機構一家之言，僅供參考）

現在倫敦房價約9.5萬人民幣一平，巴黎約7.2萬人民幣一平，中國四大城市現在直追倫敦巴黎，北京市區(qū)平均房價約6萬一平，上海內環(huán)以內平均房價約7萬一平，廣州主要城區(qū)房價約5.2萬一平，深圳主要城區(qū)房價約6萬一平。

可見，做為世界一線城市，北上廣深還有一定的上漲空間，現在的下跌只是臨時性的，經濟衰退周期過半，就有可能恢復上漲。

有人不服了，說我們四大城市的工資收入是不能跟倫敦巴黎比的，是的，沒錯，但是我們人口太多，每個小城市首富前1000名搬去北上廣深都多少人口了？大量小城市富裕人口還是渴望進入國際一線城市生活的。

而三四線城市，下限又在哪里？

我要重復前面說過的一句話：不要希望房價回到2015年暴漲前的價格，這是不可能的。

三四線城市確實會下降得厲害，但是永遠不可能出現過去的低房價了，因為賣地是地方政府的主要收入，而房價太低，會導致地價太低，地價太低，則導致當地政府收入銳減，行政手段也會迫使地價下跌后穩(wěn)定在一個區(qū)位。

所以，最樂觀的估算，泡沫最大的三四線城市，大量受過教育的青年人口流出的三四線城市，封頂也只會跌30%，一般的三四線城市，極有可能下跌幅度只會在10-20%。

有人忍不住舉手了，那2019年房價大面積下跌的時間點在哪里？

我不知道。

但是，我們可以從一組數據得知一些情況，2018年下半年，全國房企償債規(guī)模超1000億元，往后三年逐量增加，到2021年，債券償還峰值是4800億元，也就是2018年開始，感受到危機的房地產企業(yè)加快了回款速度。中南建設，新城控股，陽光城，泰禾集團回款額比2017年增長了55%，70%，66%，52%，要說明的是，國內債務情況良好的萬科喊了一年的“活下去”，不知道是在對自己說，還是在對別人說，萬科這樣的大房企，也必定在等部分小房企還不上貸款倒下后，收購大批優(yōu)質資產的。

由于本人一直沒有找到2019年中國主要房企的主要還貸時間表，期望有大神可以回復，再根據現在中國房企現金流報表，就能推算出，中國三四線城市房價集體下跌的主要月份了。

○柒

2018年底的中央經濟工作會議，給房價定出了“因城施政”的大方向，換句話說，中央的意思是，大家2019年盡量能穩(wěn)住房價，最好不要跌也不要漲，漲的，要削下來，跌的，你們自己想辦法吧。

沒辦法？沒辦法我也沒辦法，自己看著辦吧。

最后，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自釀的高梁酒壯膽，給2019年中國房價捋一捋大方向：

武漢，東莞這種有巨大潛力，或者泡沫極小，原本房價很低的城市，房價不會降，還可能會上升一點點。

長江沿線重要城市房價不會降，要降也只會降一點點

喀什這樣的西部能源重點中轉城市不會降

全國一線城市大概會有5%-10%左右的一次降價潮，但是未來很快會反彈

大多數三四線城市會降價10-20%左右，泡沫嚴重的三四城市可能會降到30%

中國現在是經濟衰退，不是經濟危機，每年就是5%的增長速度，也是許多國家夢寐以求的數據了。

所以，不用對房價抱有太悲觀的展望。

○捌

周金濤是2016年12月27日去世的，他在生前說過，2019是中國資產的最低潮，90后買房子的最好機會，也是活到40歲還沒有資產的中國人，最后一次改變人生的機會了。

而一向關注世界宏觀經濟，喜歡掐著美聯(lián)儲和兩黨論來分析事物的本公眾號，也是這樣認為的。

周天王，你在天有靈，保佑中國的平民階級，能在今年，多買幾套房吧。

人生啊，不就是一場康波么。

作者：盧克文 ，公眾號“盧克文工作室”,ID：lukewen1982,防疫群

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