2019房?jī)r(jià)指南（深刻）

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作者：盧克文



○壹

2007年，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，美國(guó)金融市場(chǎng)遭到重大打擊。

為了增加市場(chǎng)信心，給予更多市場(chǎng)流動(dòng)性，時(shí)任美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克教授站了出來(lái)。

他說(shuō)：我們要執(zhí)行量（lan）化(fa)寬(mei)松(yuan)政策。

他是當(dāng)時(shí)世界金融界的頭號(hào)大佬，剛上任時(shí)還不知道自己美聯(lián)儲(chǔ)主席職位的威力，參加一次華盛頓酒會(huì)時(shí)，CNBC頭牌主持人瑪利亞坐在他旁邊，隨口問(wèn)了他一句貨幣政策，他不經(jīng)意地回答說(shuō)自己的鷹派言論是嚇唬市場(chǎng)用的，馬利亞轉(zhuǎn)口告訴了別人，第二天市場(chǎng)就一片混亂，伯克南吃了一驚，從那以后，開(kāi)始謹(jǐn)言慎行。

但這次，他說(shuō)要執(zhí)行量化寬松時(shí)，堅(jiān)定而絕決。

他站了起來(lái)，環(huán)顧世界各國(guó)的央行們，像《黑金》里梁家輝一樣說(shuō)話(huà)：

我話(huà)講完，誰(shuí)贊成？誰(shuí)反對(duì)？

世界鴉雀無(wú)聲，沒(méi)有人說(shuō)話(huà)。

至少，中國(guó)沒(méi)有反對(duì)。

○貳

最近看到一篇關(guān)于回憶中國(guó)40年偉大歷程的文章，那里面說(shuō)，2008年后，中國(guó)人變得浮躁，開(kāi)始炒房……

我是個(gè)理性的人，不太喜歡別人用這么感性的詞匯去描繪社會(huì)大變革，其實(shí)我很想告訴那位作者，當(dāng)時(shí)的中國(guó)，沒(méi)得選擇。

人民幣是和美元掛鉤的。

當(dāng)美元泛濫出泡沫時(shí)，人民幣只有默默地接受。

美國(guó)降息，我們就降息，美國(guó)量化寬松，我們就只能量化寬松。

中國(guó)人用實(shí)際行動(dòng)替美國(guó)撐住了次貸危機(jī)，而大量的泡沫泛濫，會(huì)造成物價(jià)飆升，或者房?jī)r(jià)飛漲。

2019年1月，中國(guó)市面上的雞蛋還是維持在0.8元一個(gè)，土雞蛋一元一個(gè)，物價(jià)略有上漲，但沒(méi)有飆升。

因?yàn)橛幸粋€(gè)行業(yè)，承接了所有的泡沫。

這個(gè)行業(yè)，就是房地產(chǎn)。

房子一直是中國(guó)人的主要財(cái)富

○叁

房地產(chǎn)是中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)的蓄水池。

大家DISS房地產(chǎn)的時(shí)候，總喜歡說(shuō)，北上廣深的房產(chǎn)就可以買(mǎi)下美國(guó)了。還喜歡說(shuō)，這跟當(dāng)年日本東京買(mǎi)下美國(guó)多么相像。

大房地產(chǎn)商那么賺錢(qián)，改革開(kāi)放100人評(píng)選，一個(gè)房地產(chǎn)商都沒(méi)有。

但大家不知道，房地產(chǎn)的禍根，是從那年被迫承接美國(guó)次貸危機(jī)種下來(lái)的。

中國(guó)獨(dú)特的地方政府的收入中，賣(mài)地所占的收入占50%以上，中國(guó)GDP算法里，土地出入金也是算進(jìn)去的，再加上三四線(xiàn)城市棚改貨幣化的刻意推動(dòng)，以至于這個(gè)泡沫越演越大，根本沒(méi)有人敢戳破。

所以你們會(huì)看到很奇特的一幕，每當(dāng)有房地產(chǎn)商想特價(jià)賣(mài)房回籠資金時(shí)，當(dāng)?shù)卣蜁?huì)跟地產(chǎn)商約談，要求把房產(chǎn)升回去。

這真是中國(guó)獨(dú)有的奇特現(xiàn)象了。

我說(shuō)這么多，是想告訴你們，無(wú)論多么嚴(yán)峻的情況，房地產(chǎn)價(jià)格下探也是有底限的。

○肆

中國(guó)人熱愛(ài)討論房?jī)r(jià)，是因?yàn)槲覀兊淖饑?yán)已經(jīng)被房?jī)r(jià)綁定了。

現(xiàn)在，尊嚴(yán)露出了曙光。

和2007年后美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松相反，現(xiàn)在是不停地加息，收縮市場(chǎng)流動(dòng)性。

2017年開(kāi)始，美聯(lián)儲(chǔ)終于說(shuō)不印錢(qián)了，還提高了銀行利息，美元升值，市面上流動(dòng)性大減。

中國(guó)金融幾乎是跟美國(guó)同步，我們的棚改貨幣化立即停止，也收緊了對(duì)房地產(chǎn)公司的貸款申請(qǐng)。

所以2019年的房?jī)r(jià)，終于露出了曙光。

我覺(jué)得，大家高興得太早了。

○伍

我將2019年全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，設(shè)定了一個(gè)上限，一個(gè)下限，無(wú)論怎么變，都不會(huì)突破這個(gè)范圍。

上限是：中國(guó)的房?jī)r(jià)，除了極個(gè)別特殊的區(qū)域會(huì)微漲，全國(guó)基本盤(pán)是房?jī)r(jià)凍結(jié)，或者各城市根據(jù)自身情況微跌，小跌。就是房?jī)r(jià)整體不會(huì)漲了。還會(huì)下跌一些。

下限是：不要希望房?jī)r(jià)回到2015年暴漲前的價(jià)格，這是不可能的。因?yàn)樨泿排锔幕苿?dòng)房?jī)r(jià)的三四線(xiàn)城市跌幅最高，但估計(jì)也就最多跌30%（當(dāng)初上漲都是幾倍幾倍的漲）。

○陸

我們先說(shuō)上限。

一線(xiàn)城市的數(shù)據(jù)最有說(shuō)服力，中國(guó)所有的年輕人都渴望在一線(xiàn)城市生活，這里的教育，醫(yī)療，娛樂(lè)，創(chuàng)業(yè)環(huán)境，硬件設(shè)施，以及高質(zhì)量的同年齡異性大量聚集，年輕人只愛(ài)花花世界。

能在北京生活，誰(shuí)愿意留在鐵嶺呢？

但一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)，終于在2018年10月開(kāi)始下降了。

10月，深圳環(huán)比跌了0.83%，北京環(huán)比跌了1.99%，廣州跌了1.9%，上海跌了2.71%

11月，深圳環(huán)比跌了1.39%，北京環(huán)比跌了1.64%，廣州跌了1.51%，上海跌了1.43%

我朋友說(shuō)，他盯了很久的深圳福田的大康福盈門(mén)，已經(jīng)從10萬(wàn)多一平，跌到了9萬(wàn)多一平。

我一直不知道，自己的朋友里埋伏著這么多土豪------真是想不明白，他們?yōu)槭裁匆粋€(gè)年收入34000元的人做朋友？

就在大家要為房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌舉杯歡慶時(shí)，我實(shí)在忍不住想扔點(diǎn)數(shù)據(jù)過(guò)來(lái)，給你們潑盤(pán)冷水：2015年10月，深圳一個(gè)月房?jī)r(jià)上漲了33.2%。

這種跌法，跌三年都別想跌回過(guò)去一個(gè)月的漲速。

連一線(xiàn)城市都跌，三四線(xiàn)城市還扛得住嗎？

所以山東荷澤，湖南衡陽(yáng)首先受不了了，開(kāi)始出來(lái)作妖。山東荷澤現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)還算趨穩(wěn)，湖南衡陽(yáng)碧桂園就按捺不住，從去年的8000元一平直線(xiàn)下跌。

衡陽(yáng)碧桂園房?jī)r(jià)一路下跌

說(shuō)明在一線(xiàn)城市都抗壓不住的情況下，棚改貨幣化結(jié)束后，年輕人口大量外流的三四城市房?jī)r(jià)下降是不可阻止的歷史趨勢(shì)。

而幾時(shí)崩，何時(shí)崩，只是時(shí)間問(wèn)題，是小開(kāi)發(fā)商手頭資金幾時(shí)耗盡的問(wèn)題，是大開(kāi)發(fā)商決定幾時(shí)放棄哪座小城市快速收回現(xiàn)金流的問(wèn)題，是銀行收緊貸款后，實(shí)力孱弱的開(kāi)發(fā)商，誰(shuí)先倒閉的問(wèn)題。

在上限里，全國(guó)也有不跌的城市。

比如武漢，比如東莞。

當(dāng)深圳的朋友告訴我他們那房?jī)r(jià)都開(kāi)始下跌的時(shí)候，當(dāng)初因?yàn)榱魬俦镜馗鞔缶频晟Ｄ眉紟煻粼跂|莞的我，是一臉懵逼的。

東莞的房?jī)r(jià)紋絲不動(dòng)，松山湖還悄悄上漲了一點(diǎn)。

像武漢這樣處于國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶領(lǐng)頭羊，做為和杭州，重慶下幾個(gè)一線(xiàn)城市重點(diǎn)培養(yǎng)的對(duì)象，還有東莞這樣吸食深圳部分產(chǎn)業(yè)鏈，夾在深廣中間地帶，而房?jī)r(jià)只有2萬(wàn)一平的城市，房?jī)r(jià)是很難跌的。

所以你看，也不是所有城市都會(huì)跌，有巨大發(fā)展?jié)摿?，市?chǎng)價(jià)值并沒(méi)有被泡沫化的城市，2019年不僅不會(huì)跌，可能還會(huì)逆風(fēng)上漲一點(diǎn)點(diǎn)。

現(xiàn)在說(shuō)說(shuō)下限。

先說(shuō)一線(xiàn)城市的下限。

2018年中國(guó)大陸有四座城市進(jìn)入世界一線(xiàn)城市，其中北京和上海屬于A+級(jí)別，廣州屬于A，深圳屬于A-（國(guó)外機(jī)構(gòu)一家之言，僅供參考）

現(xiàn)在倫敦房?jī)r(jià)約9.5萬(wàn)人民幣一平，巴黎約7.2萬(wàn)人民幣一平，中國(guó)四大城市現(xiàn)在直追倫敦巴黎，北京市區(qū)平均房?jī)r(jià)約6萬(wàn)一平，上海內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)平均房?jī)r(jià)約7萬(wàn)一平，廣州主要城區(qū)房?jī)r(jià)約5.2萬(wàn)一平，深圳主要城區(qū)房?jī)r(jià)約6萬(wàn)一平。

可見(jiàn)，做為世界一線(xiàn)城市，北上廣深還有一定的上漲空間，現(xiàn)在的下跌只是臨時(shí)性的，經(jīng)濟(jì)衰退周期過(guò)半，就有可能恢復(fù)上漲。

有人不服了，說(shuō)我們四大城市的工資收入是不能跟倫敦巴黎比的，是的，沒(méi)錯(cuò)，但是我們?nèi)丝谔?，每個(gè)小城市首富前1000名搬去北上廣深都多少人口了？大量小城市富裕人口還是渴望進(jìn)入國(guó)際一線(xiàn)城市生活的。

而三四線(xiàn)城市，下限又在哪里？

我要重復(fù)前面說(shuō)過(guò)的一句話(huà)：不要希望房?jī)r(jià)回到2015年暴漲前的價(jià)格，這是不可能的。

三四線(xiàn)城市確實(shí)會(huì)下降得厲害，但是永遠(yuǎn)不可能出現(xiàn)過(guò)去的低房?jī)r(jià)了，因?yàn)橘u(mài)地是地方政府的主要收入，而房?jī)r(jià)太低，會(huì)導(dǎo)致地價(jià)太低，地價(jià)太低，則導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣杖脘J減，行政手段也會(huì)迫使地價(jià)下跌后穩(wěn)定在一個(gè)區(qū)位。

所以，最樂(lè)觀的估算，泡沫最大的三四線(xiàn)城市，大量受過(guò)教育的青年人口流出的三四線(xiàn)城市，封頂也只會(huì)跌30%，一般的三四線(xiàn)城市，極有可能下跌幅度只會(huì)在10-20%。

有人忍不住舉手了，那2019年房?jī)r(jià)大面積下跌的時(shí)間點(diǎn)在哪里？

我不知道。

但是，我們可以從一組數(shù)據(jù)得知一些情況，2018年下半年，全國(guó)房企償債規(guī)模超1000億元，往后三年逐量增加，到2021年，債券償還峰值是4800億元，也就是2018年開(kāi)始，感受到危機(jī)的房地產(chǎn)企業(yè)加快了回款速度。中南建設(shè)，新城控股，陽(yáng)光城，泰禾集團(tuán)回款額比2017年增長(zhǎng)了55%，70%，66%，52%，要說(shuō)明的是，國(guó)內(nèi)債務(wù)情況良好的萬(wàn)科喊了一年的“活下去”，不知道是在對(duì)自己說(shuō)，還是在對(duì)別人說(shuō)，萬(wàn)科這樣的大房企，也必定在等部分小房企還不上貸款倒下后，收購(gòu)大批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的。

由于本人一直沒(méi)有找到2019年中國(guó)主要房企的主要還貸時(shí)間表，期望有大神可以回復(fù)，再根據(jù)現(xiàn)在中國(guó)房企現(xiàn)金流報(bào)表，就能推算出，中國(guó)三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)集體下跌的主要月份了。

○柒

2018年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，給房?jī)r(jià)定出了“因城施政”的大方向，換句話(huà)說(shuō)，中央的意思是，大家2019年盡量能穩(wěn)住房?jī)r(jià)，最好不要跌也不要漲，漲的，要削下來(lái)，跌的，你們自己想辦法吧。

沒(méi)辦法？沒(méi)辦法我也沒(méi)辦法，自己看著辦吧。

最后，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自釀的高梁酒壯膽，給2019年中國(guó)房?jī)r(jià)捋一捋大方向：

武漢，東莞這種有巨大潛力，或者泡沫極小，原本房?jī)r(jià)很低的城市，房?jī)r(jià)不會(huì)降，還可能會(huì)上升一點(diǎn)點(diǎn)。

長(zhǎng)江沿線(xiàn)重要城市房?jī)r(jià)不會(huì)降，要降也只會(huì)降一點(diǎn)點(diǎn)

喀什這樣的西部能源重點(diǎn)中轉(zhuǎn)城市不會(huì)降

全國(guó)一線(xiàn)城市大概會(huì)有5%-10%左右的一次降價(jià)潮，但是未來(lái)很快會(huì)反彈

大多數(shù)三四線(xiàn)城市會(huì)降價(jià)10-20%左右，泡沫嚴(yán)重的三四城市可能會(huì)降到30%

中國(guó)現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)衰退，不是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，每年就是5%的增長(zhǎng)速度，也是許多國(guó)家夢(mèng)寐以求的數(shù)據(jù)了。

所以，不用對(duì)房?jī)r(jià)抱有太悲觀的展望。

○捌

周金濤是2016年12月27日去世的，他在生前說(shuō)過(guò)，2019是中國(guó)資產(chǎn)的最低潮，90后買(mǎi)房子的最好機(jī)會(huì)，也是活到40歲還沒(méi)有資產(chǎn)的中國(guó)人，最后一次改變?nèi)松臋C(jī)會(huì)了。

而一向關(guān)注世界宏觀經(jīng)濟(jì)，喜歡掐著美聯(lián)儲(chǔ)和兩黨論來(lái)分析事物的本公眾號(hào)，也是這樣認(rèn)為的。

周天王，你在天有靈，保佑中國(guó)的平民階級(jí)，能在今年，多買(mǎi)幾套房吧。

人生啊，不就是一場(chǎng)康波么。

作者：盧克文 ，公眾號(hào)“盧克文工作室”,ID：lukewen1982,防疫群

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